Compra

Es fundamental conocer nuestros derechos en la compra de vivienda.

Es fundamental conocer nuestros derechos en la compra de vivienda.

Comprar una vivienda es, seguramente, la mayor inversión que vayamos a hacer en nuestra vida. Por ello es muy importante tener en cuenta nuestros derechos en la compra de vivienda. En caso de problemas en la compra de una vivienda, podemos contactar con una asociación de consumidores como Actora Consumo.

Antes de comprar la vivienda…

Antes de comprar la vivienda se debe pedir en el Registro de la Propiedad una nota simple, para  informarnos sobre la titularidad del inmueble y las cargas que tenga, como servidumbres o hipotecas. Además, si la vivienda forma parte de una comunidad de vecinos, hemos de solicitar una certificación a la comunidad sobre si la vivienda está al corriente de los pagos de la comunidad de propietarios ya que, si no lo está, tendrá que pagarlos el nuevo comprador.

Es posible que, antes de formalizar la compra, tengamos que depositar una señal y firmar un contrato de arras. Hay diversos tipos de contratos de arras: arras confirmatorias o probatorias, entregando un anticipo pero sin facultar a las partes para romper el contrato; arras penitenciales, que son un medio legal para romper el contrato mediante la pérdida de la señal por parte del comprador o la devolución del doble de la misma si desiste el vendedor; y arras penales en las que, además de la indemnización, permite a la parte que sí quiera cumplir el contrato, exigir su cumplimiento o romperlo definitivamente.

En cuanto a la información previa, el vendedor debe facilitar documentación sobre la ubicación de la vivienda, la identificación del vendedor, la descripción de la vivienda, los materiales de obra empleados, la identificación registral del inmueble,  el precio total de la compraventa (incluidos honorarios de los agentes inmobiliarios, impuestos, etc.) y las formas de pago aceptadas. El comprador debe guardar toda esta documentación, incluso los folletos publicitarios, ya que legalmente la publicidad también forma parte del contrato.

Si el comprador debe subrogarse a alguna hipoteca inscrita previamente por el vendedor o constructor, se debe indicar el notario que autorizó la escritura, la fecha y los datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Cómo reclamar y defender nuestros derechos en la compra de vivienda

Una vez que hemos adquirido una vivienda, si detectamos posteriormente defectos en la construcción o defectos estéticos, podemos iniciar acciones legales para defender nuestros derechos en la compra de vivienda como consumidores. La Ley de Ordenación de la Edificación establece los plazos para reclamar por cada defecto de la construcción. Principalmente son estos cuatro casos:

  • 1 año para defectos estéticos, como azulejos o zócalos mal colocados.
  • 3 años si se trata de defectos de habitabilidad, como por ejemplo humedades, problemas de insonorización, mal aislamiento térmico, etc.
  • 10 años si se descubren defectos estructurales en la vivienda, que afecten a la seguridad de la misma, como por ejemplo grietas, hundimientos, fisuras en las paredes, etc.
  • 15 años para los incumplimientos de acuerdos y cláusulas del contrato de compraventa.

En caso de detectar este tipo de problemas, el consumidor tiene que notificarlos por escrito –preferentemente por burofax- a la empresa constructora y a la promotora, exigiendo una solución. Si la constructora o la promotora no cumplieran con sus obligaciones, el consumidor puede iniciar una reclamación extrajudicial –si las empresas están adheridas al Arbitraje de Consumo– o una demanda judicial.

Si hemos comprado la vivienda a un particular, también podemos reclamarle por vicios ocultos, es decir, defectos que no puedan detectarse a simple vista por el comprador en una inspección ocular de la vivienda. En este caso el plazo para reclamar es de 6 meses desde la compra de la vivienda y, si en el contrato no se ha estipulado una solución mediante el Arbitraje de Consumo, la vía para hacerlo es la de la demanda  judicial.

Problemas con la hipoteca y cómo defender nuestros derechos en la compra de vivienda

La compra de una vivienda suele llevar aparejada la adquisición de un préstamo o crédito hipotecario, es decir, de una hipoteca. Os dejamos varios consejos a tener en cuenta para evitar problemas con la hipoteca:

  1. Compara las ofertas que te hacen varios bancos antes de firmar una hipoteca. Un truco: es posible encontrar mejores ofertas hipotecarias en sucursales de barrios periféricos o empobrecidos que en los del centro o zonas adineradas.
  2. Huye de los plazos largos. Una hipoteca a 40 años puede parecer barata por las cuotas mensuales pero, con los intereses, seguramente acabes pagando más que con una hipoteca a menos plazo…
  3. El Euribor puede subir. El Euribor lleva varios años en torno al 0%, e incluso en negativo pero…¿y si sube? Recuerda que en el punto álgido de la burbuja inmobiliaria llegó a superar el 5,40%. Calcula qué cuota tendrías que pagar si llega nuevamente a ese nivel.
  4. Examina la letra pequeña de la hipoteca. Cláusulas suelo, IRPH, hipotecas multidivisa (en moneda extranjera), cuota creciente, cláusula de redondeo al alza… son solo algunas de las condiciones abusivas que los bancos han impuesto en millones de hipotecas. Revisa bien la hipoteca y negocia con tu banco las condiciones, y no aceptes diferenciales demasiado altos. Antes de firmar la hipoteca revisa la letra pequeña y consulta la existencia de cláusulas abusivas con el notario o con una asociación de consumidores como Actora Consumo.
  5. Aporta al menos un 20% del precio de venta. Aconsejamos no pedir prestado más del 80% del valor de la tasación del inmueble, para disminuir en lo posible la carga hipotecaria.
  6. Gastos de constitución de la hipoteca. Al contratar una hipoteca el banco obliga a pagar unos gastos ligados a su constitución que pueden alcanzar el 15% del valor de compraventa: impuestos, notaría, registro y gestoría. Recientes sentencias, incluso del Tribunal Supremo, dicen que cargar totalmente estos gastos en los hipotecados es ilegal.

Si ya tienes una hipoteca y tienes algún problema con tu banco, contacta con el equipo de Actora Consumo e iniciaremos los trámites legales oportunos para defender tus derechos en la compra de vivienda como consumidor/a.

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